An cư lạc nghiệp, có một mảnh đất và mái nhà của riêng mình là ước mơ của nhiều người. Tuy nhiên, trên thực tế có không ít trường hợp người đi mua đất mua phải mảnh đất đang tranh chấp. Sau đây sẽ hướng dẫn bạn cách giải quyết khi gặp phải trường hợp này. >>> Xem thêm: Mua nhà quận Thanh Xuân dưới 3 tỷ chính chủ, có sổ đỏ, mặt tiền thuận lợi, giao thông thuận tiện, phù hợp cho cả nhu cầu sinh sống và đầu tư cập nhật T8/2024. 1. Như thế nào là đất đang tranh chấp? Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Đấu tranh chấp đất đai được chia làm 3 trường hợp lý sau: (1) Tranh chấp quyền sử dụng đất; (2) Tranh chấp về quyền, nghĩa phát sinh trong quá trình sử dụng đất; (3) Tranh chấp liên quan đến đất. 2. Vì sao bạn không nên mua đất đang tranh chấp? Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để thửa đất có thể chuyển nhượng được như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: – Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013 – Đất không có tranh chấp – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án – Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra các điều kiện quy định tên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển đổi tặng tài, cho thuê, cho thiết kế lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào chính địa chỉ sổ đăng ký. Như vậy, theo quy định trên, đất đang có tranh chấp thì chưa đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Bất kỳ cuộc tranh chấp nào cũng rất phức tạp, nhất là tranh chấp liên quan đến đất đai. Bạn cần đảm bảo thực hiện quy trình sau khi thực hiện công việc mua đất. Thứ nhất, đến Văn phòng công chứng để công bằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại phải được thiết lập thành văn bản có công chứng/chứng thực của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Thứ hai, hai bên liên hệ Chi địa thuế tại nơi có đất để tiến hành thủ tục đóng thuế. Bên chuyển nhượng kê khai và đóng thuế Thu nhập cá nhân; Bên nhận chuyển nhượng kê khai và đóng phí trước liên hệ. Thứ ba, được nhận chuyển nhượng liên hệ với UBND cấp Quận làm thủ tục đăng bài. Sau đó được chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông báo giá lệ phí trước giấy tờ (bản chính), bản vẽ, giấy tờ đóng thuế sử dụng đất hàng năm (nếu có). Trong trường hợp bạn phát hiện đất đã mua đang ở tình trạng tranh chấp, hãy tham khảo các bước tiếp theo tại mục 3. 3. Trình tự giải quyết khi mua phải đất đang tranh chấp Bước 1: KIỂM TRA Người mua đất kiểm tra lại toàn bộ tờ báo mua bán và hồ sơ thửa đất và xem xét việc chuyển nhượng diễn ra vào thời điểm nào. Xác định thửa đất đó đang diễn ra cuộc tranh chấp gì? Tranh chấp với ai? Từ thời điểm nào? Bước 2: THƯƠNG LƯỢNG Tổ chức thương lượng, đàm phán giữa người mua đất, bên chuyển nhượng và bên tranh chấp. Đây là phương pháp giải quyết tối ưu nhất, tiết kiệm thời gian cũng như chi phí thực hiện. Nếu thương lượng thành công, bạn có thể dừng lại ở bước 2. Tuy nhiên, trên thực tế, rất khó để thương lượng được chấp nhận. Vì thế, khi thương lượng không thành công, bạn thực hiện các bước tiếp theo. Bước 3: HOÀ GIẢI Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải giải ”. Bạn dâng đơn đề nghị hòa giải tại UBND xã nơi có đất đang tranh chấp, đề nghị tổ chức hòa giải giữa các bên. Nếu hòa giải tại UBND không thành công thì bạn có thể thực hiện khởi động tại Tòa nhà nhân dân có thẩm quyền. Bước 4: KHỞI KIỆN Người mua phải đất tranh chấp có quyền phó đơn khởi kiện, cùng tài liệu, giấy tờ đính kèm theo tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp (Toà nhân dân nơi có đất). 4.1 Hồ sơ khởi động tranh chấp đất đai: Đơn khởi động (Theo mẫu đơn khởi động số 23-DS Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP Ban hành một số biểu tượng trong tố tụng dân sự). Biên bản hòa giải tại UBND (bản sao). Căn chân công dân/chứng minh nhân dân của người khởi nghiệp (bản sao) Giấy chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (bản sao): Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;... Hồ sơ chứng minh giao dịch mua bán đất (bản sao). Giấy chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước: Biên lai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Các tờ báo liên quan khác. 4.2 Khi nào thì giao dịch mua đất đang tranh chấp được tuyên vô hiệu? Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 sẽ chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định, trong đó có điều kiện là đất không tranh chấp. Trong trường hợp đất có tranh chấp mà bên chuyển nhượng vẫn chuyển nhượng (bán) cho bạn thì giao dịch dân sự này sẽ vô hiệu nếu có người yêu cầu tuyên bố vô hiệu theo quy định tại điều 122 Bộ luật Dân sự 2015. 4.3 Về vấn đề bồi thường thiệt hại cho bạn nếu giao dịch được tuyên vô hiệu Trường hợp chuyển nhượng không phải bồi thường tổn hại cho bạn: Toà án sẽ xét đến yếu tố lỗi, nếu bên chuyển nhượng không biết đất tranh chấp thì không có lỗi và không phải bồi thường thiệt hại cho bạn. Ngược lại, trong trường hợp đất có tranh chấp mà bên chuyển nhượng vẫn chuyển nhượng cho người khác thì buộc bên nhận chuyển nhượng phải trả lại số tiền đã nhận từ việc chuyển nhượng này, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại. Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề : Cách giải quyết khi mua phải đất đang tranh chấp? Ngoài ra, nếu bạn có thắc mắc gì hãy liên hệ đến chứng chỉ dịch vụ, vui lòng liên hệ theo thông tin: DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TÀI NHÀ Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, Quận Đống Đa, Hà Nội Online: 0966.22.7979 – 0935.669.669 Email: [email protected]
